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不動産売却を検討中の人向け・土地と建物の按分とは?

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不動産売却を検討中の人向け・土地と建物の按分とは?

カテゴリ:売却

不動産売却を検討中の人向け・土地と建物の按分とは?

不動産を売却する際、「按分」という用語を耳にすることがあるかもしれません。
不動産売買時における「按分」とは一体なんのことでしょうか。
今回はそんな按分とは何か、方法や按分をおこなう際の注意点について紹介します。

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不動産売却時における按分とその方法とは

まず「按分」とは「基準となる数量に対して、一定の割合で割り振る」という意味。
不動産においては、「不動産総額に対して、土地と建物の価格がそれぞれいくらなのかを決めること」を指します。
按分が必要な理由は「消費税」です。
建物には消費税がかかりますが、土地にはかからないため、按分してそれぞれの価格を算出しておく必要があります。
次に、土地と建物を按分する方法について見ていきます。
方法としては主に3つです。
1つ目は「固定資産税評価額に基づいて計算する」こと。
もっとも一般的な按分方法です。
決まった計算式に基づいて算出されるため、国税庁もこちらの方法を推奨しています。
2つ目は「当事者同士で時価などを参考に自由に決める」こと。
按分には決まった基準などがないため、売主・買主間でなど、自由に取り決めることができます。
この場合注意点がありますが、それについては次の項目で詳しく説明します。
3つ目は「不動産鑑定士に依頼する」こと。
プロの鑑定士に依頼するため、もっとも信頼できる結果が期待できます。
ただし鑑定料が高額となるため、予算を考えながら依頼する必要があります。

不動産売却時に按分をおこなう注意点

次に、按分における注意点を紹介します。
先ほど述べた通り、按分には決まったルールがありません。
自由に取り決めできる分、双方が納得した形に落とし込むことや、一般的に見て妥当だとされる方法や金額にする必要があります。
具体的に言うと、消費税問題でしょう。
消費税は建物にのみ課せられるため、建物の割合が多ければ消費税は多くなり、土地の割合が多ければ少なくなります。
このとき、売主は消費税を支払う義務があるため、土地の割合を少しでも増やそうとします。
消費税は買主が支払うものですが、消費税が高ければ高いほど利益率も下がるので、土地の割合を増やしたほうが良いのです。
反対に買主は消費税を支払った分だけ控除が受けられるので、建物の割合を増やし、土地の割合を減らそうと考えます。
このように双方の利益が真逆のため、話し合いだけではトラブルとなる可能性が高くなります。
この場合は、先ほど紹介した固定資産税評価額に基づいた計算方法や、プロの鑑定士に依頼して双方が納得できる合理的な方法で解決するのが得策です。

まとめ

土地と建物を一緒に売却する際に必ず必要となってくる按分。
今回具体的な方法や注意点を踏まえて、トラブルのない取引を心がけましょう。
私たちCENTURY21 NEXT STYLEは、甲府市を中心に幅広いエリアの物件を取り扱っております。
仲介以外にも様々なご要望にお応えいたしますので、お気軽にご相談ください。
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