不動産売却で利益が出ると、税金がかかります。
けれども必ずしも利益が出るとは限らず、損失が出ることもあるでしょう。
その場合は、もちろん課税されることはありませんし、逆に節税できるケースがあります。
今回は不動産売却をご検討中の方に向けて、損失が出たときの税金の特例についてご説明します。
不動産売却で損失が出たときに税金を減らせる「譲渡損失の繰越控除」とは？
不動産を売って出た利益は所得となるため、税金がかかります。
利益とは売却金額そのものではなく、「売却金額－（購入金額＋購入にかかった費用＋売却にかかった費用）」の計算式で算出します。
この計算で出た結果がプラスなら「譲渡所得」となり、課税される対象です。
そして、結果がマイナスなら「譲渡損失」となるため、税金はかかりません。
さらに譲渡損失が出た場合は、その年の所得から差し引くことができるため、結果的に税金を減らせます。
もし所得よりも損失が大きくて、1年で控除しきれないときは、最大で4年間繰り越すことができます。
これが、「譲渡損失の繰越控除」と呼ばれる特例です。
不動産売却の損失で受けられる税金の控除と自宅の買い替えとの関係とは？
こちらの控除は、自宅を買い替えるかどうかで2つのパターンに分けられます。
それぞれについて、ご説明しましょう。
自宅を買い替える
この場合の利用要件は、以下のとおりです。
●売った自宅は5年以上所有しているものである
●敷地面積が500平方メートル以内の部分までのみ適用される
●合計所得金額が3,000万円以内である
売却した不動産が500平方メートルを超える場合、超えた部分の譲渡損失は繰越控除の対象外ですから注意しましょう。
また、新しい家に対する要件もありますので、しっかりと確認することが大切です。
自宅を買い替えない
こちらの要件は、以下のとおりです。
●売った自宅は5年以上所有しているものである
●合計所得金額が3,000万円以内である
●売却の前日に住宅ローン残高がある
上の2つは、買い替えのときと同じ内容です。
違うのは3つ目で、売った自宅についての要件があります。
「返済期間10年以上の住宅ローンを組んでいて、売却の前日時点で残高がある」ことと「売却価格がその残高よりも低い」ことが必要ですから、適用されるかどうかきちんと確認しておきましょう。
なお、この場合に繰越控除の対象となる譲渡損失は、「売却前日の住宅ローン残高－売却価格」が限度額ですから、間違えないように注意しましょう。
まとめ
不動産売却で損失が出たときは、税金を減らすことができます。
対象になるかどうか、要件をしっかりと確認しましょう。
なお、適用するためには確定申告が必要ですから、手続きを忘れないようにしましょう。
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